GENEL TAPU BİLGİSİ VE PRATİK ÖNERİLER / Tapu İşlemleri / GAYRİMENKUL

GENEL TAPU BİLGİSİ VE ÖNERİLER

                Gürsel Öcal Dörtgöz

                             Tapu ve Kadastro  Başmüfettişi  (Hukukçu)

1) TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER

a)   Tapu Sicili Sadece İlgilisine Açıktır

Tapu sicili herkese açık değildir. Herkes gelip bir başkasına ait tapu kayıtlarını inceleyemez. Başkasının taşınmazı hakkında bilgi alamaz. Taşınmazla ilgisini inanılır bir şekilde tapu sicil müdürlüğüne kanıtlayabilen kimseler tapu sicilini inceleyebilir ve kayıt, belge örnekleri alabilirler. Kimin ilgili kimin ilgisiz olduğunu takdir tamamen tapu sicil müdürüne ait bir kanaattir.

Avukatlar, Avukatlık Kanunu uyarınca tapu sicilini inceleyebilir. Vekaletname ibraz etmeleri kaydıyla kayıt ve belge örnekleri de alabilirler.

Avukat dışındaki meslek gruplarına bu kolaylık tanınmamıştır. Esasında serbest çalışan harita mühendislerine ve vergi mükellefi olan ve ilgili odasına kayıtlı bulunan emlakçılara da bu kolaylığın bir kanun hükmü ile sağlanması yararlı olacak ve uygulamayı rahatlatacaktır.

b)   Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devlet Sorumludur

Tapu sicilinin tutulmasında doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Zararın doğmasında Devletin bir kusurunun olması gerekmez. Devlet kusursuz dahi olsa doğan zarardan sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusurlu görülen tapu memuruna rücu edebilir. Zararı kusuru oranında ilgili memurdan isteyebilir.

Tapu sicilinin tutulmasından zarara uğradığını iddia eden kimsenin Devlete karşı dava açması gerekir. Zararın varlığını, miktarını, memurların kusurlu olup olmadığını ve kusur oranlarını tayin edecek mercii dava açılan mahkemedir.

Esasında bir yıl içinde binlerce tapu işlemi yapan memuru tapu işlemlerindeki zarardan sorumlu tutmak çok adil değildir. Çünkü bir yılda 19.000 işlem yapılan (Ankara-Sincan ilçesi gibi, İstanbul Bağcılar ilçesi gibi) müdürlükler vardır. 19.000 işlemden biri hatalı olursa memura ve müdüre bunu tazmin et demek adil değildir. 1000’de 1 hata fazla bir hata değildir. Tapu müdürünün her bir hatası kendisine bir ev, bir tarla, bir arsa, hatta bir otel, bir fabrika bedeline mal olabilir. Bu tazmin yükümlülüğü hiçbir meslek grubunda bu kadar ağır değildir. Pek çok tapu memurunun emeklilikten sonra dahi, çıkan bir hata yüzünden bütün mal varlığı elinden gidebilmektedir. Bu tazmin yükümlülüğünün bir takım somut kurallara bağlanması veya sigorta esası getirilmesi gerekir. Kasıt dışındaki kusurda tazmin yükümlülüğü olmamalıdır. Memur kasıtlı bir hareketi ile zarara sebebiyet vermişse ancak tazminle yükümlü olmalıdır.

c)    Tapu Siciline Yapılacak Her İşlemin Geçerli Bir Sebebi Olmalıdır

Tapu sicilinde yapılacak her bir işlem, her bir tescil  geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Geçerli sebep olmadıkça tapu sicilinde hiçbir işlem yapılamaz. Bu geçerli sebep, bir taşınmazın miras kaldığını gösterir veraset belgesi, bir mahkeme veya kamulaştırma kararı, bir satış resmi senedi ve benzerleri olabilir.

Geçerli bir sebep yokken yapılan tescil yolsuz tescil sayılır. Yolsuz yapılan tescil (veya terkin) mahkemece iptal edilir. Ayrıca Devletin ve memurun sorumluluğunu doğurur.

d)   Tapu Siciline Güvenerek Bir İşlem Yaptıran Kimsenin Hakları Korunur

Tapu siciline güvenerek bir hak kazanmış kimsenin bu hakkı Devletçe korunur. Tapu sicilindeki bilgilerin tümü doğru kabul edilir. İnsanlar tapu siciline güvenebilirler. Bilgiler yanlış dahi olsa doğru kabul edilmekte ve yanlışlığı bilmeden bir hak kazanan kimsenin bu hakkı korunmaktadır. Çünkü tapu sicili devletin dairesinde devletin memurları tarafından tutulan ve korunan bir sicildir. Herkes tapu sicilinde kayıtlı hususları doğru kabul edip, tapuya güvenebilir. “Tapu gibi sağlam” deyimi bu güvenden çıkmıştır.

2) SAĞLIĞINIZDA ÇOCUKLARA MAL DAĞITIRKEN İNTİFA HAKKINI ÜZERİNİZDE TUTUNUZ

Sahibi bulunduğunuz malları sağlığınızda mirasçılarınıza pay edebilirsiniz. Bunu noterden vasiyetname şeklinde yapabileceğiniz gibi, tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek, satış, bağış, ölünceye kadar bakma gibi akitlerle de yapabilirsiniz.  Bağış yapmanız hainde diğer mirasçıların sizin ölüm tarihinizden itibaren belli bir sürede bu bağışa dava yoluyla itiraz hakları vardır.

Sağlığınızda çocuklarınıza mal dağıtacaksanız bunun en sorunsuz yolu, intifa hakkını üzerinizde tutarak kuru (çıplak) mülkiyetini çocuklara satış yolu ile devretmektir. Bu halde tam bir satışa göre üçte bir harç ödersiniz. Çünkü kuru mülkiyetin değeri mülkiyetin üçte biri sayılır.

Ayrıca siz ölene kadar malları kullanma ve kiraya verme hakkı sizde kalmış olur.

3) ÖLÜNCEYE KADAR SİZE BAKILMASINI İSTİYORSANIZ

Yaşlı ve bakıma muhtaç iseniz. Ya da gelecek endişesi taşıyorsanız. Taşınmaz malınızı size bakabileceğinizi düşündüğünüz kimseye devredip, karşılığında ölünceye kadar size bakılmasını şart edebilirsiniz. Buna ölünceye kadar bakma akdi denmektedir. Bu akti yapmak için iki sizi tanıyan iki tanık getirmeniz gerekir. Taşınmazı devretmenize rağmen size bakılmasında kuşkunuz varsa tapudaki devir anında veya devirden sonraki üç ay içinde taşınmaz üzerine kanuni ipotek koyabilirsiniz. Bunun için tapu dairesine müracaat etmeniz kafidir. Devir yapmanıza rağmen size bakılmıyorsa taşınmazı geri alma hakkınız yoktur. Varsa kanuni ipoteği paraya çevirebilir, yoksa mahkemeden durumu tespit ettirip, tazminat isteyebilirsiniz.

Taşınmazı ölünceye kadar bakma akdi ile edinen kimsenin bu taşınmazı başkalarına devri mümkündür. Bunun için eski malikin rızasına ihtiyacı yoktur. Taşınmaz üzerinde ipotek olması da buna engel değildir. İlk üç ay içinde taşınmaz başkasına devredilmişse artık bu devirden sonra üzerine kanuni ipotek işlenemez.

İntifa hakkını üzerinizde tutup sadece kuru mülkiyetini ölünceye kadar bakım yoluyla da devredebilirsiniz.

4) ÖLÜNCEYE KADAR GELİR SÖZLEŞMESİ YAPABİLİRSİNİZ

Size bakılmasını istemeyip de ölünceye kadar düzenli bir gelir elde etmek istiyorsanız. Bunu da tapu dairesinde yapabilirsiniz. Bu halde taşınmazı devralan size bakmaz. Anlaşmaya vardığınız bir geliri her ay düzenli olarak size öder. Buna ölünceye kadar gelir sözleşmesi denir. Bu gelir için her yıl belirli oranlarda artış da öngörülebilir.

Bu gelirin ölünceye kadar devam etmesi şart değildir. On yıl, beş, yıl gibi bir sürede öngörülebilir. Bu halde akdin satış şeklinde yapılması gerekir.

5) KANUNİ İPOTEK HAKKINIZ OLDUĞUNU UNUTMAYINIZ

Satış bedelinin tamamı satış anında ödenebileceği gibi bir kısmının ödemesi sonraya bırakabilir. Bu miktar için senet veya vade öngörülmüş ise bunlarda resmi senette belirtilir.

Satışta satış bedelinden arta kalan (bakiye) miktar için satıcının kanuni ipotek isteme hakkı da vardır. Bakiye alacak kaldığı satış resmi senedine yazılmışsa satıcı satış gününden itibaren üç ay içinde lehine kanuni ipotek isteyebilir.

Taksimde değerler arasında denklik yoksa denkliği sağlamak için bir miktar para ödenebilir. Ancak şart değildir. Bedel farkı gözetmeksizin de taksim yapılabilir. Bedel farkı var ve bu fark isteniyorsa taksim anında bu bedel ödenebilir. Taksimin tescili anında ödenmeyecekse bu bedel içi kanuni ipotek istenebilir. Bunun içinde süre üç aydır.

6) BAĞIŞI RÜCU ŞARTIYLA YAPABİLİRSİNİZ

Bağış belirli şart ve mükellefiyetlere bağlanabilir. Bağış yapılacaksa rücu şartıyla yapmakta yarar vardır. Rücu şartıyla bağış, bağışladığınız kimse sizden önce ölürse taşınmazın geri size dönmesini şart etmek demektir. Bağışladığınız kimse sizden evvel ölürse o kimsenin ölümünü belgeleyip, tapu dairesinden tekrar taşınmazınızı adınıza tescil etmesini isteyebilirsiniz. Ancak ölüm dışındaki bir sebep taşınmazın iadesi için şart edilemez.

Rücu şartı tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh taşınmazın el değiştirmesine engel değildir. Bu şerhin sonuçlarına katlanmayı kabul eden herkes taşınmazı devralabilir.

7) BAĞIŞ YERİNE SATIŞ YAPARSANIZ HARÇLARDA KÂRLI OLURSUNUZ

Harçlar Kanuna ekli (4) sayılı Tarifede bağış harcı binde 54, satış harcı ise alıcıdan 15 ve satıcıdan 15 olmak üzere toplam binde 30 öngörülmüştür. Yani satış bağışlamaktan daha az harç ödemeyi gerektirmektedir. Üstelik bağış halinde ileride veraset ve intikal vergisi de gelmektedir. Bu nedenle bağış yerine satış yapmak daha az masrafa yol açmaktadır.

8) KAMULAŞTIRILAN MALINIZI BEŞ YIL SONRA GERİ ALABİLİRSİNİZ.

Kamulaştırmaya fazla direnme imkanı yoktur. Ancak kamulaştırılan malınız 5 sene içinde kamulaştırma amacına uygun bir kamu hizmetine tahsis edilmemişse beş yıldan sonraki bir yıl içinde taşınmazınızı geri alabilirsiniz. Bunun için aldığınız kamulaştırma bedelini faiziyle birlikte kamulaştırıcı idareye ödemeniz gerekir.

9) KAMULAŞTIRMA ŞERHİNİ 6 AY SONRA TERKİN ETTİREBİLİRSİNİZ

Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre tapu siciline işlenen kamulaştırma belirtmeleri altı ay sonra terkin ettirilebilir. Kamulaştırma Kanunu altı aydan fazla bu tür kısıtlamalara izin vermemiş, özel mülkiyetin uzun süre lekelenmemesini istemiştir. Altı ay içinde kamulaştırma işlemi tamamlanamamışsa tapu dairesine müracaat ederek bu belirtmenin terkinini isteyebilirsiniz.

10) TAKSİMDE DİLEDİĞİNİZ GİBİ BÖLÜŞEBİLİRSİNİZ

Taksimi dilediğiniz gibi yapabilirsiniz. Tapu dairesinin taksim şekline müdahale imkanı yoktur. Payınıza isabet edenden az veya çok taşınmaz alabilirsiniz. Aradaki fark için bir bedel ödenebilir de ödenmeyebilir de. Bu tamamen taksim yapan hissedarların karar vereceği bir husustur. Buütün ortak malların ayı anda taksim edilmesi şart değildir. Bir kısım malları taksime sokmayıp, ortak halde (hisseli olarak) bırakabilirsiniz. Taksim birden çok malın her birinin ayrı bir hissedara düşeceği şekilde yapılabileceği gibi bir taşımazın parçalara ayrılarak paylaşılması şeklinde de yapılabilir. Taksime katılanların tümünün bir mal veya hak alması şart ise de bu mal veya hakkın mutlaka taşınmaz olması gerekmez. Taşınır mal, canlı hayvan, ortaklığa dahil para da alınabilir. Taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların tesisi suretiyle de taksim mümkündür.

11) TAKSİMDE BİR HİSSEDARA TAŞINMAZ YERİNE TAŞINIR MAL VEYA BİR HAK DÜŞEBİLİR

Yukarıda da değinildi gibi bir hissedarın taksim sonucunda taşınmaz veya taşınır mal veya bir hak alması mümkündür. Bu hak intifa, oturma (sükna) gibi ayni bir hak kira gibi şahsi bir hak olabilir.

12) BİR ENGEL VARSA GEÇİCİ TESCİL İSTEYEBİLİRSİNİZ

Tapu sicilinde yapmak istediğiniz bir işlemin tescili için o sırada bir engel varsa, veya bir belgeniz eksik ise hakkınızın geçici olarak tapuya şerh edilmesini isteyebilirsiniz. Tapu sicil müdürlüğü eksik belgenizi tamamlamanız için size bir süre verecek ve hakkınızı bu süre sonuna kadar geçici olarak şerh edecektir.

13) EŞLER ARASINDAKİ MAL REJİMLERİ

Eşler evlenme akdi sırasında nikah memuruna beyan ederek, evlendikten sonra ise notere müracaat ederek boşanmaları halinde malların kendi aralarında nasıl paylaşılacağını kararlaştırabilirler. Eşler arasında kabul edilen mal rejimleri şunlardır;

1)      Edinilmiş mallara katılma,

2)      Mal ayrılığı,

3)      Paylaşmalı mal ayrılığı,

4)      Mal ortaklığı

Eşler hiçbir mal rejimini seçmemişlerse aralarında edinilmiş mallara katılma rejiminin varlığı kabul edilir. Çünkü Medeni Kanunun eşler için öngördüğü yasal mal rejimi budur.

14) AİLE KONUTU ŞERHİ TALEP EDEBİLİRSİNİZ

Yeni Medeni Kanun malik olmayan eşi korumak istemiştir. Bu nedenle aile konutunun şerhine imkan vermiştir. Eşlerin birlikte ikamet  ettikleri ev eşlerden birine ait ise malik olmayan diğer eş bu ev üzerine aile konutu şerhi işletebilir. Bunun için ikametgah belgesi getirmesi ve evli olduklarını nüfus kayıtları ile kanıtlaması lazımdır. Aile konutu şerhi verilen taşınmaz mal malik tarafından eşinin yazılı rızası alınmadan artık satılamaz.

15) AİLE YURDU KURABİLİRSİNİZ

Bir kimse ailesini korumak için taşınmazlarını aile yurdu olarak tahsis edebilir.

Konutlar, tarıma ve sanayiye elverişli taşınmazlar aile yurdu kurulabilir. Malikin talebi üzerine mahkemece aile yurdu kurulmasına karar verilir. Aile yurdu tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerhten sonra aile yurdu haline getirilen taşınmazlar satılamaz, devredilemez, ipotek edilemez, kiraya verilemez ve haczedilemez.

16) MİRASI REDDEDEBİLİRSİNİZ

Mirası kabul etmek zorunda değilsiniz. Size miras kaldığını öğrendiğiniz andan itibaren üç ay içinde mirası reddedebilirsiniz. Bunu sulh hukuk mahkemesine bir dilekçe vererek yapacaksınız. Miras borca batık ise genelde reddedilmektedir. Mirası üç ay içinde reddetmeyen mirasçı kabul etmiş sayılır ve mirasın borçlarından da sorumlu olur. Oysa reddeden mirasçı mirastan hak alamadığı gibi borçlarından da sorumlu olmaz. Vasiyet bırakılan malların da kabulü zorunlu değildir. Bunlarında aynı süre içinde reddi mümkündür.

17) MİRASTAN FERAGAT EDEBİLİRSİNİZ

Miras bırakan sağlığında mirasçısı ile sözleşme yapabilir. Böyle bir sözleşme ile mirasçı kanuni miras hakkından feragat edebilir (vazgeçebilir). Bu vazgeçme bedelli veya bedelsiz olabilir. Feragat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi lazımdır. Feragat eden mirasçılık sıfatını kaybeder. Feragat bedelli (karşılıklı) ise feragat edenin altsoyu da mirasçı olamaz.

18) MİRASÇILIKTAN ÇIKARMA

Mirasbırakan aşağıdaki hallerden birinin varlığı halinde vasiyetname düzenleyerek mirasçılarından birisini mirastan mahrum edebilir.

1.Miraçı mirasbırakana veya mirasbırakanın yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,

2.Mirasçı mirasbırakana veya mirasbırakanın ailesi üyelerine karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemişse.

19) MİRASÇILIK BELGESİ

Miras ölüm anında alacakları ve borçlarıyla birlikte mirasçılara geçer. Bu geçişi kabul etmeyen mirasçılar mirası üç ay içinde reddedebilir. Mirasçılar mirası ölüm anında kazanmakla birlikte tapuda adlarına tescilini de yaptırmaları gerekir. İşte bu tescil ancak sulh hukuk mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesine (veraset senedine) göre yapılır. Mirasçılık belgesi her yerdeki sulh mahkemesine başvurularak çıkarılabilir. Taşınmazın bulunduğu yerden çıkarılması veya mirasbırakanın ölüm yerinden çıkarılması gerekmez. Mahkeme bu belgeyi vermek için iki tanık ve nüfus kayıt örneği ister. Mirasçılık hasımsız bir dava açılarak alınır. Yani bu davada sadece davacı vardır. Davalı olmaz. Tek bir mirasçının mahkemeye başvurması yeterlidir. Bu belge aksi sabit oluncaya kadar geçerli olduğundan her zaman aksi iddia edilip bir yenisi çıkarılabilir. İnfazı için kesinleşmesine gerek yoktur.

Tapu sicil müdürlüğü getirilen mirasçılık belgesine göre mirasçılar adına tescili yapar.

20) VASİYET YAPABİLİRSİNİZ, VASİYETTEN VAZGEÇEBİLİRSİNİZ

Bir insan vasiyetname yaparak sahip olduğu mallardan bir kısmını dilediği kimselere bırakabilir. Bırakılan mal İzmir’deki ev, Adana’daki tarla gibi belli bir mal olabileceği gibi, bir kimseyi mirasa belli oranda paydaş yapmakta mümkündür. Örneğin; Mirasımın 1/10’unu …’ya bırakıyorum gibi.

Yapılan vasiyetten vazgeçmekte mümkündür. Yapılan vasiyetnameyi noterden iptal edebilirsiniz. Eskisinden farklı yeni bir vasiyetname düzenlenmiş olması halinde önceki vasiyetname iptal edilmiş sayılır.

21) VASİYETNAME ŞEKİLERİ

Vasiyetname ölüme bağlı bir tasarruf şeklidir. Herkes sağlığında vasiyetname yapabilir. Vasiyetname ile ölüm halinde malların mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı belirlenir.  Vasiyet eden dilerse mirasçı olmayan kimselere de mal bırakabilir. Bu mal bırakma belli bir mal olabileceği gibi mirasın 1/3, 1/10 gibi belli bir payı şeklinde de olabilir. Vasiyetname ile bir mirasçı mirasçılıktan çıkarılabilir. Vasiyet lehtarlarına şart ve mükellefiyetler öngörülebilir, Vakıf kurulabilir. Ön mirasçı belirlenip, art mirasçı tayin edilebilir. 

Vasiyetname şu şekillerde yapılabilir;

a)      Resmi Vasiyetname: Noterde iki tanığın katılması ile yapılan vasiyetnamedir.

b)      El yazılı vasiyetname: Mirasbırakanın baştan sona kendi el yazısı ile yazdığı vasiyetnamedir. Yıl, ay ve gün gösterilmiş olmalıdır.

c)      Sözlü vasiyetname: Resmi ve el yazılı vasiyet yapmanın mümkün olmadığı acele hallerde iki tanıka son arzularını anlatımı ile yapılan vasiyettir. Yakın ölüm tehlikesi, ulaşımın kesilmesi, hastalık ve savaş gibi olağanüstü hallerde yapılabilir.  

22) HER MİRASÇININ KANUNİ MİRAS HAKLARI VARDIR, BU İHLAL EDİLEMEZ

Medeni Kanun her kanuni mirasçı için saklı pay (mahfuz hisse) öngörmüştür. Bu saklı payların ihlal edilmesi halinde mirasçı tenkis (saklı payı aşan kısmın iptali) davası açabilir.

Vasiyetname ile başkalarına bırakılacak malların genel toplama oranı kanuni mirasçıların saklı  paylarını aşmaması gerekir. Aşan kısmı dava açılırsa iptal edilir.

23) MİRASBIRAKANIN ÖLMEDEN ÖNCE YAPTIĞI BAĞIŞLAR İPTAL EDİLİR

Mirasbırakanın ölmeden önceki iki yıl içinde yaptığı bağışlar mirasçıların talebi halimde mahkemece iptal edilebilir.

24) MİRASBIRAKANIN ÖLMEDEN ÖNCE YAPTIĞI SATIŞLARIN MUVAZALI OLDUĞU (MİRASTAN MAL KAÇIRMAK AMACIYLA YAPILDIĞI) İDDİA EDİLEBİLİR

Mirasbırakan mirasçılarından mal kaçırma kastı ile hareket ederek mallarının tamamını veya bir kısmını bir başkasına satmış gibi göstermişse bu satışların muvazaalı olduğu, gerçek satış olmadığı iddia edilerek, iptal edilebilir.

25) MİRASINIZI HENÜZ DOĞMAMIŞ TORUNUNUZA DA BIRAKABİLİRSİNİZ

Vasiyetname ile henüz hayatta olmayan ileride doğması muhtemel olan bir kimseye miras bırakmak mümkündür. Uygulamada buna “nakil ile yükümlü mirasçı atanması” denmektedir. Miras bırakan bu yöntemle henüz evlenmemiş çocuğunun ilerde evlenmesi halinde doğacak çocuğuna miras bırakabilmektedir.

26) MİRASBIRAKAN MİRASÇILARA YÜKÜMLÜLÜKLER YÜKLEYEBİLİR

Mirasbırakan mirasçılarına şartlar öngörebilir ve mükellefiyetler yükleyebilir. Ancak bu şart ve mükellefiyetlerin kanuna ve ahlaka aykırı olmaması ve imkansız bulunmaması gerekir. Aksi halde şart ve mükellefiyet geçersiz sayılır. Mirasbırakanın bunları vasiyetname ile öngörmesi gerekir.

27) BAŞKALARINI ALDATMAK AMACIYLA YAPILAN İŞLEMLER İPTAL EDİLİR

Başkalarını aldatmak amacıyla, gerçek niteliği gizlenerek yapılan işlemler iptale tabidir. Bunlara muvazaalı işlem denir. Hacizden mal kaçırmak için gerçekte satılmak istenmediği halde satılmış gibi işlem yapılması halinde bu işlem muvazaalı sayılır ve iptale tabidir. Bağışlandığı halde satış gösterilmesi de muvazaadır.

28) HATA, HİLE VE TEHDİT TESİRİYLE YAPILAN İŞLEM İPTAL EDİLİR

Hata, hile ve tehditle yapılan işlem bu durumlar kanıtlanabilirse mahkemece iptal edilir.

29) KARŞILIKLI EDİMLER ARASINDA AŞIRI FARK BULUNMASI HALİNDE İŞLEM İPTAL EDİLİR

Karşılıklı edimler arasında aşırı fark bulunursa, buna gabin denir. Böyle bir fırsatçılığı hukuk kabul etmemiş ve iptale tabi tutmuştur. Bir taşınmaz değerinden çok düşük veya çok aşırı bir bedelle satılmışsa bunda gabin olabilir. Gabin, Bir kimsenin saflığından, acemiliğinden yararlanarak onu kandırmaktır.

30) TAPU SİCİLİNDEKİ HATANIN DÜZELTİLMESİ

Tapu sicilinde bir hata yapılmış olması halinde bunun düzeltilmesi mümkündür.

a)      İsim, soyisim, baba adında yapılan yanlışlıklar,

b)      Parselin vasfındaki yanlışlıklar,

c)      Yüzölçümdeki yanlışlıklar.

d)      Maliklerin pay oranındaki yanlışlıklar.

Düzeltilebilir.

Bunların dışında tapu kütüğünde yapılan belgesine aykırı tüm hatalar düzeltilebilir.

Belgesine aykırı hatalar tapu sicil müdürlüğünce kendiliğinden (re’sen) düzeltilebilir. Tapu sicil müdürlüğü kendiliğinden bir düzeltme yaparsa, düzeltmeyi yaptıktan sonra bunu hak sahiplerine yazılı olarak bildirmek zorundadır. 

Belgesine aykırı olmayan hatalar ancak hak sahiplerinin muvafakatı ile düzeltilebilir. Hak sahibi muvafakat vermezse hatadan zarar gören kimsenin mahkemeye başvurması gerekir.

            31) TAPU SİCİLİNDE İLGİLİLERİN BİLGİSİ DIŞINDA YAPILAN İŞLEMLER KENDİLERİNE TEBLİĞ EDİLİR

            İlgililerin bilgisi dışında tapu sicilinde yapılan işlemlerin ilgililerine bildirilmesi zorunludur. Bu bildirimi tapu sicil müdürlüğü yapar. Bildirim yazılı olarak yapılır.

32) YAŞLI KİMSELERDEN DOKTOR RAPORU İSTENEBİLİR

Tapu işlemleri sırasında yaşlı kişilerden doktor raporu istenmektedir. Ancak her yaşı kimseden doktor raporu istenmez. Yaşlı olan kimsenin akli melekelerinde şüpheye düşülürse  doktor raporu istenir. Doktor raporu ile akli melekelerinin yerinde olup, olmadığı, yapmak istediği tapu işleminin anlam ve önemini bilip bilmediği teyit edilmiş olur.

33) TAPU SİCİLİNDE İŞLEM YAPTIRMANIN KİŞİYE ÖZGÜ ŞARTLARI VARDIR

Tapu sicilinde bir işlem yaptıracak kimsenin ergin (reşit) ve mümeyyiz olması gerekir.

Reşit olmamış, yani 18 yaşını tamamlamamış kimseler tapu sicilinde bir işlem yaptıramazlar.

18 yaşını tamamlamış olsa dahi bir kimse mümeyyiz değilse, yani ayırt etme gücü yoksa, akli melekeleri yerinde değilse tapu sicilinde işlem yaptıramaz.

İşlem sırasında tapu sicil müdürlüğünce ayırt etme gücünün olup olmadığını kontrol edici sorular sorulabilir. Müdürlükte bu yönde şüphe duyulursa doktor raporu istenir. Doktor raporu olumlu gelirse işlem yapılabilir. Olumsuz gelirse işlemin yapılabilmesi mümkün değildir. Ayırt etme gücüne sahip olmayan kimseye mahkemece vasi atanması ve işlemi bu vasinin yaptırması gerekir.  

34) SARHOŞ OLAN VEYA BAŞKA BİR NEDENLE AKLİ MELEKELERİ YERİNDE OLMAYAN KİMSE TAPUDA İŞLEM YAPTIRAMAZ

Tapu sicilinde bir işlem yaptıracak kimsenin akli melekelerinin yerinde olması lazımdır. Buna temyiz kudreti (mümeyyiz olmak) denir. Tapu müdürü akli melekelerinde endişe duyduğu kimsenin talebini gerçekleştiremez. Sarhoşluk akli melekeleri, etkilediğinden sarhoş kimsenin talebi karşılanamaz. Sarhoşluk durumu sona erdikten sonra talebi karşılamakta bir sakınca yoktur. Alkollü olmakla sarhoş olmak farklı şeylerdir. Alkollü kimse sarhoş değilse talebi karşılanabilir.  

35) 18 YAŞINDAN KÜÇÜK OLANLARIN DURUMU

18 yaşını tamamlamamış küçüklerin tapu işlemlerini velileri yapar. Küçükler tapuda her hangi bir işlem yapamaz. Veli anne ve babadır. Anne-baba birlikte tapu dairesine gitmelidir. Anne babadan biri ölmüşse sağ kalan taraf tek başına velayet hakkını kullanabilir. Boşanma halinde mahkemece çocuğun verildi taraf velayet hakkını tek başına kullanabilir.

36) VESAYET ALTINDA OLANLARIN DURUMU

Vesayet altına alınmış kimseler kendi başlarına tapuda bir işlem yaptıramazlar. Bu kimseler adına yapılacak işlemleri mahkemenin tayin ettiği vasi yapabilir. Mahkemenin yapacağı işlem için ayrıca hakimden izin alması gerekir.

37) TAPU İŞLERİNE ÖZGÜ VEKALETNAMELERDE ARANACAK HUSUSLAR

Her vekaletname ile tapuda işlem yapılamaz. Tapu sicil müdürlüğünce vekaletnamede aşağıdaki hususlar aranır:

a)      Vekaletname noterden düzenlenmiş olmalıdır.

b)      Vekaletnamede müvekkilin fotoğrafı yapıştırılmış ve noterce bu fotoğraf onanmış olmalıdır.

c)      Tapuda yapılacak işlem net bir şekilde yazılmış olmalıdır. Satış, bağış, intifa, ipotek gibi.

d)      Genel bir vekaletname ile tapuda hiçbir işlem yapılamaz. Satış yetkisi ile bağış, ipotek yetkisi ile intifa yapılamaz.

e)      Vekaletname üzerinde kazıntı, çıkıntı, ilave, silinti varsa bu vekaletname kabul edilmez. İlavelerin noterce onaylanması lazımdır.

f)       Vekaletname ile işlem yapılması için vekaletten azil yapılmamış olması gerekir.

g)      Azil, istifa, ölüm, akli melekelerin kaybı hallerinde vekalet yetkisi son bulur. Ölmüş kimsenin vekaletnamesi ile işlem yapılamaz.

38) ASKERİ KOMUTAN VEKALETNAME İMZALAYABİLİR

Silah altında olan kimselerin vekaletnamelerini askeri birlik komutanları düzenleyebilir. Bu vekaletnameler geçerlidir. Bu vekâletnamelerin hükümleri eratın terhisinden iki ay sonrasına kadar geçerlidir ve hiçbir harca tabi değildir.

39) VEKİLİN AZLİ MÜMKÜNDÜR

Vekilin azli mümkündür. Bunu noterden veya tapu sicil müdürlüğüne dilekçe vererek yapmak mümkündür. Vekile olan güven ortadan kalkmış ise yetki verilen taşınmazların bulunduğu tapu sicil müdürlüklerine giderek azil dilekçesi vermekte yarar vardır. Azil dilekçesinin özel bir şekli yoktur. Azil keyfiyetinin yazılması yeterlidir. Azilnamede vekilin adını soyadını belirtmekte yarar vardır.

Azilnameler tapu sicil müdürlüğünde bu husus için tutulan aziller siciline yazılır. Tapu sicil müdürlüğü vekaletle yapılan her işlemde azil olup olmadığını bu sicilinden kontrol etmek zorundadır.

40) BİRDEN ÇOK KİMSE VEKİL TAYİN EDİLEBİLİR

Aynı vekaletname ile birden çok vekil tayin edilmesi mümkündür. Bu vekillerin her birine ayrı ayrı işler verilebileceği gibi tek bir iş için de birden çok vekil belirlenebilir. Tek bir iş için birden çok vekil belirlenmiş ise bunların münferiden mi, yoksa birlikte mi hareket edeceklerinin vekaletnameye yazılması gerekir. Bu konuda hiçbir şey yazılmamışsa birlikte hareket edecekleri kabul edilir. Bu halde içlerinden bir veya bir kaçı gelip tapuda işlem yaptıramazlar, birlikte gelmeleri gerekir.

41) VEKİL YETKİSİNİ AŞMIŞ İSE İŞLEM İPTAL EDİLİR

Vekil ancak vekaletname sınırları içinde işlem yaptırabilir. Vekil vekaletnamede olmayan bir yetkiyi kullanamaz. Zaten tapu sicil müdürlüğü de vekaletnamede olmayan bir işlemi yapmaz. Ancak vekil her nasılsa vekaletnamede olmayan bir işlem yapmışsa müvekkil yapılan işlemin iptalini mahkemeden isteyebilir. Buna yetki aşımı denilir.

42) FAKSLA BİLGİ, BELGE ALINABİLİR KAYBEDİLEN TAPU SENEDİNİN YENİSİ ÇIKARILABİLİR

Tapu senedinizi kaybederseniz, bunun için taşınmazınızın bulunduğu ilçeye kadar gitmenize gerek yoktur. Her hangi bir tapu dairesine giderek yenisini alabilirsiniz. Bunun için başvurduğunuz müdürlükçe, taşınmazın bulunduğu müdürlüğe faks çekilerek bilgi alınmakta ve yeni tapu senedi  alınan bu bilgilere göre düzenlenir. Bunun için harçla beraber faks ücreti de ödemeniz gerekir. Herhangi bir bilgi ve belgeyi de bu şekilde faksla almak mümkündür.

43) KAYBOLAN TAPU SENEDİ YERİNE YENİSİ ÇIKARILABİLİR

Kaybedilen tapu senedi yerine yenisini çıkarmak mümkündür. Bunun için tapu sicil müdürlüğüne başvurulması ve bir harç ödenmesi gerekir. Kaybedilen diğer belgelerin de aynı usulle çıkarılması mümkündür.

44) ŞART VE YÜKÜMLÜLÜKLER KOYABİLİRSİNİZ

Tapu sicilinde yapılan işlemler sırasında bir kısım şart ve mükellefiyetler konması mümkündür. Ancak bu şart ve mükellefiyetlerin tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı olmaması gerekir. Tescili bozmayan veya hükümsüz kılmayan her türlü şart ve mükellefiyet öngörülebilir. Yeter ki öngörülen şart ve mükellefiyet kanuna, ahlaka aykırı olmasın, imkansız bulunmasın.

Şart ve mükellefiyetler resmi senede yazılmakla birlikte tapu kütüğüne yazılmaz.

45) BELLİ BİR SÜRE SATIŞ YASAĞI KONAMAZ

“Beş yıl süre ile satılamaz”, “18 yaşını doldurmadan satılamaz” gibi şartların tapu kütüğüne yazılması mümkün değildir. Çünkü böyle bir şart anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkı üzerindeki tasarruf özgürlüğünü kısıtlamaktadır.

46) HUKUKA AYKIRI OLAMAYAN HERTÜRLÜ SÖZLEŞME YAPILABİLİR

Hukukumuza sözleşme serbestisi ilkesi hakimdir. Kanuna ve ahlaka aykırı olmayan ve yerine getirilmesi imkansız bulunmayan her türlü sözleşme yapılabilir ve geçerlidir. Bir sözleşmenin geçerli olması için hukuka uygun olması gerekmez. Yeter ki hukuka aykırı olmasın. Uygun olmakla, aykırı olmamak aynı şeyler değildir. Hukukça yasaklanmamış her türlü sözleşme yapılabilir ve geçerlidir. Sözleşmenin yerine getirilmesi imkansız ise sözleşme geçersiz sayılır.

47) SÖZLEŞMELERİN ŞEKİL ŞARTLARINA UYGUN OLMASI GEREKİR

Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkına ve mülkiyet dışındaki ayni haklara ilişkin sözleşmelerin tapu sicil müdürlüklerince yapılması zorunludur. Tapu sicil müdürlükleri bunlar dışındaki sözleşmeleri düzenleyemezler. Hangi makamca düzenleneceği hukukta belirlenmemiş tüm sözleşmelerin noterlerce düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmenin geçerli sayılması için şekil şartlarına uyulmuş olması zorunludur. Tapu dairesinde düzenlenmesi gereken bir sözleşmeyi noter, noterin düzenleyeceği bir sözleşmeyi tapu dairesi düzenleyemez. Resmi memur huzurunda yapılması gereken bir sözleşme dışarıda taraflar arazında (harici) yapılırsa geçerli olmaz.

48) TAPUDAKİ ZARARI DEVLET KARŞILAMAK ZORUNDADIR

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur. Devlet kişilerin uğradığı zararı karşılar. Devletin veya memurlarının her hangi bir kusursunun bulunması gerekmez. Hiç kimse kusurlu olmasa dahi devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar karşılar. Tapu sicili Devletin garantisi altında tutulan bir sicildir. Zararın doğmasında ve artmasında tapu memuru kusurlu ise Devlet memurdan bu zararı isteyebilir. Yani memur ancak kusurlu ise kusuru oranında zarardan sorumlu olur.

49) TAPU SİCİLİNE GÜVENEN KİMSENİN EDİNDİĞİ HAK KORUNUR

Tapu siciline güvenerek bir hak kazanmış kimsenin bu hakkı korunur. Tapu sicili devletin sorumluluğu altında, devletin memurları tarafından tutulan ve devlet görevlilerince denetlenen bir sicildir. Tapu sicilinde yazılı her kayıt kural olarak doğru kabul edilir. Bu kayıtların doğruluğuna güvenerek bir hak edinen kimsenin bu hakkına kimse itiraz edemez.

50) DİLEKÇE YAZARAK TALİMAT İSTEYEBİLİRSİNİZ

Tapuda işlem yaptıracak kimse işleminin aksayan yönleri ve aşamaları hakkında dilekçe yazarak, müdürlükten, bölge müdürlüğünden veya genel müdürlükten yazılı görüş isteyebilir.

51) VEKALETİ BİR BAŞKASINA DEVİR YETKİSİ VERİLEBİLİR

Vekile verdiğinizin işi bir başkasının yapmasında sakınca yoksa vekile vekaleti bir başkasına devir yetkisi verebilirsiniz. Buna tevkil yetkisi denir. Tevkil vekaleti devretmek, bir başkasına aktarmak demektir. Vekaletnamede böyle bir yetki varsa vekil işi bizzat yapmak zorunda olmaz. Dilerse vekaleti bir başkasına devredebilir. Bu devir ilk vekalet gibi noterden yeni bir vekaletname şeklinde olmalıdır.

Genelde vekaletnamelerde tevkil yetkisi vermek yararlıdır. Ayrıca münferiden yetki verilen birden çok vekil tayin etmekte işin sonuçlanabilmesi için yararlı olur.

52) TAŞINIR MALLARI DA TAPU KÜTÜĞÜNE YAZILABİLİR

Taşınmaz malın teferruatı (eklentisi) niteliğinde olan taşır mallar tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılabilir. Buna teferruatın tapu kütüğüne yazımı denir. Taşınmaz mala ilişkin tasarruflar istisna edilmeyen teferruatı da kapsar. İşte taşınır malın teferruat olduğunun kanıtlanması için beyanlar sütununa yazdırılmasında yarar vardır. Örneğin bir otelin içindeki eşyalar, bir fabrikada bulunan iş makinaları, kamyonlar, bilgisayarlar ve benzeri taşınır eşyalar teferruat olarak fabrikanın üzerinde kurulmuş olduğu taşınmaz malın tapu kütüğüne yazılabilir. Bu yazımdan sonra taşınmaz mal satılırsa üzerindeki teferruatlarda satılmış sayılır. Üzerinde kıymetli teferruatlar bulunan bir taşınmaz mal için daha çok kredi alınabilir, daha çok bedelli ipotek yapılabilir.

53) MAHKEME KARARLARI KESİNLEŞMEDEN DE TAPUYA ŞERH ETTİRİLEBİLİR

Mahkeme kararı verildiği yazılı hale getirilip hakimce imzalandığı andan itibaren tapu siciline şerh edilebilir. Davayı kazanan davacının mahkeme kararını tapuya şerh ettirmesinde yarar vardır. Zira davayı kaybeden davalı kötüniyetli ise halen mülkiyetinde bulunan taşınmaz malı elinden çıkarabilir, bir başkasına devredebilir veya üzerinde ipotek, irtifak gibi haklar kurabilir.

54) DAVADA İHTİYATİ TEDBİR KOYDURMAKTA YARAR VARDIR

Bir taşınmaz mal üzerinde bir takım haklar iddia ediyorsanız ve bu haklarınız için dava açmayı düşünüyorsanız, henüz davayı açmadan da taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir koydurabilirsiniz. Bunun için mahkemeye müracaat etmek gerekir. Tedbir kararını aldıktan sonra on gün içinde davanın açılması gerekir. Davadan önce tedbir istemediyseniz, dava görülürken mutlaka tedbir isteyiniz. Zira tedbir konmaz ise kötüniyetli davalı, davayı kaybedeceğini anlayınca taşınmaz malı bir başkasına devredebilir. Halbuki taşınmaz üzerine tedbir işletirseniz, artık dava bitene kadar bu taşınmaz malın devri ve üzerinde hak tesisi yasaklanmış olur. Tedbir kalkmadığı sürece tapu sicil müdürlüğü taşınmaz mal üzerinde hiçbir işlem yapamaz.  

55) 20 YIL KULLANDIĞINIZ YERİ ADINIZA TESCİL ETİREBİLİRSİNİZ

Medeni Kanuna göre bir kimse 20 yıl süreyle zilyet olduğu yerin tapuda adına tescil edilmesini isteyebilir. Zilyetlik, kullanmak demektir. Ancak bu kullanımın kiracı, ortakçı gibi sıfatlarla olmaması gerekir. Zilyetlik malik sıfatıyla olmalıdır. Kullanan kimse o yeri sahiplenmiş olmalıdır. Demek ki, bir kimse 20 yıl boyunca kendisinin olarak düşündüğü, sürüp ektiği bir tarlanın tapusunu isteyebilir. Bu istemin dava açarak mahkemeye yapılması gerekir. Mahkeme gerekli tanıkları dinler ve gazetede gerekli ilanları yapar. İtiraz olmazsa veya itiraz olurda yerinde görülmezse kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle zilyet adına tapuya tesciline karar verir.

Yorumlar