EMLAK ALIRKEN NE YAPMALI
EMLAK ALIM-SATIMINDA
DİKKAT EDİLECEK HUSUSLARİ
(EMLAK BİLGİSİ)
Gürsel Öcal Dörtgöz
Tapu ve Kadastro Başmüfettişi (Hukukçu)
1) EMLAK
Ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi vasıflara haiz, alım, satım, kiralama işlemleri gibi tasarruflara konu olabilen taşınmaz mallara emlak denir. El değiştiremeyen, tasarrufa konu olamayan taşınmaz mallara emlak denmez. Örneğin yollar, parklar, meydanlar, dağlar, göller, emlak sayılmaz. Emlak ile gayrimenkul aynı anlama gelmez. Gayrimenkul daha geniş bir tabirdir. Bir gayrimenkulün emlak sayılabilmesi için üzerinde hukuki tasarruf yapabilmenin mümkün olması gerekir.
2) EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ
Emlak pazarlama işleri ile uğraşan ve pazarlama karşılığında komisyon alan vergi mükellefi meslek erbabına emlak müşaviri (emlakçı) denir.
Emlak müşaviri hukuk, kadastro, tapu, harita, muhasebe, vergi, harç, pazarlama, alacak-borç meseleleri, halkla ilişkiler konularında bilgi sahibi olmak zorundadır.
Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Vergi Kanunlarını belirli ölçüde bilmek durumundadır.
Emlak müşavirliği gelişmekte olan, bilgi ve tecrübe isteyen vasıflı bir meslek olacaktır. Bu konudaki yasal düzenlemeler devam etmektedir.
3) EMLAK EDİNME YOLLARI
İnsanların emlak edinmesi en çok alım-satım yoluyla olmaktadır. Bağış, trampa, taksim, ölünceye kadar bakma akdi emlak edinmenin diğer yollarıdır. Miras yoluyla kazanma da önemli ve yaygın bir emlak edinme yoludur.
4) EMLAK EDİNME ARZUSU VE SEBEBİ
İnsanlar en çok şahsi ve ailevi ihtiyaçları sebebiyle emlak edinmek isterler. Ayrıca emlak ülkemizde önemli bir yatırım aracıdır. İnsanları emlak edinmeye iten sebep, esas itibariyle bu iki unsurdur. Bu durum atasözlerimize dahi yansımıştır: “Mal canın yongasıdır.”, “Dünyada mekan, ahirette iman …” gibi.
a) İhtiyaç sebebiyle emlak edinme,
İhtiyaç nedeniyle emlak edinme halinde insana özgü faktörler daha ön plana çıkmaktadır. İnsanlar kendi kullanacakları konutlara değerinden daha çok para verebilirler. Önemli olan insanın alacağı konutu beğenmesidir. İnsan oturacağı konutu alırken her yönüyle incelemeye çalışır.
Yatırım amacıyla konut ediniliyorsa, komşuların kimler olduğunun önemi yoktur. Alıcı konutta bizzat oturacaksa aynı apartmanda hatta çevrede ne türde, ne iş yapan insanların oturduğu önemlidir.
Alıcı için komşuların ekonomik, sosyal ve kültürel seviyeleri, hatta inançları örf ve adetleri dahi önemlidir. Örneğin, insan çocuğunu o semtteki okula gönderecekse az çok kendisiyle aynı standartta aynı imkanlara ve aynı kültür düzeyinde bulunan insanların oturduğu yerden ev sahibi olmak ister. Komşuluk ilişkileri son derece önemlidir. Bir atasözümüz bunu çok güzel izah eder: “Ev alma, komşu al.”
b) Yatırım amacıyla emlak edinme,
Günümüz yatırım araçları arasında en önemlisi gayrimenkuldür. Gayrimenkul sağlam bir yatırım aracıdır. Ancak diğer yatırım araçlarına göre uzun vadede yatırımcısına kâr sağlar. Gayrimenkule yatırım yaparak para kazanmak isteyen bir kimsenin en az beş yılı gözden çıkarması gerekir. Gayrimenkul diğer yatırım araçları gibi günlük değer kazanan bir yatırım aracı değildir, ayrıca hemen paraya çevrilemez, likititesi azdır. Gayrimenkulü gerçek değeriyle paraya çevirmek için en az bir ay beklemek gerekir. Bu olumsuzluklara karşın gayrimenkul en sağlam yatırım aracıdır. Doğru gayrimenkule yatırım yapan bir kimse uzun vadede çok para kazanabilir.
Gayrimenkulden para kazanmanın iki temel şartı vardır:
a) Doğru yere yatırım yapmak,
b) Uzun vadeli beklemek.
Ayrıca yatırım yapmak için gayrimenkul alacak bir kimsenin satarken değil de özellikle daha satın alırken kâr yapmaya çalışması gerekir. Bu nedenle gayrimenkul alma işi, bazı hususlara dikkat edilmesi gereken önemli bir iştir.
Gayrimenkule yatırımın kârlı bir sektör haline gelmesinin önemli birkaç nedeni vardır:
a) Gayrimenkule ihtiyaç ve talebin yoğun olması,
b) Gerek konut ve gerekse arsa üretiminin yeterli olmaması, ülkemizdeki nüfus artış oranından az olması,
c) Tapu siciline olan güven,
d) Tapu sicilinden doğacak zararın devletin sorumluluğu altında olması,
e) Gayrimenkul değerleri arasında olağanüstü farklar bulunması, gayrimenkul değerlerinin bir standardının olmamasıdır.
Gayrimenkul değerlerinin bir standardı veya somut bir kriteri yoktur. Genelde satıcı ve alıcı durumunda olan kimselerin gayrimenkulün gerçek değeri konusunda somut bir bilgileri olmaz. Hatta bazı satıcılar kulaktan dolma bilgilere dayanarak gayrimenkullerini satışa çıkaraırlar. Pek çoğu hiç gayrimenkulün bulunduğu yere, hatta o şehre dahi gitmeden müşteri bulur veya başkalarınca bulunan müşteriye razı olarak, vekaletname gönderip satış işlemini yaptırır.
Ayrıca gayrimenkul fiyatlarında zaman zaman dalgalanmalar olur. Gayrimenkul fiyatları bir süre aynı rakamlarda bekler, sonra birden bir sıçrama yapar ve yine bekleme pozisyonu alır. Bu sıçrama zamanlarını doğru tahmin edebilen kazanır.
Gayrimenkulün hemen paraya çevrilemediğini, bu nedenle el değiştirme yeteneğinin diğer yatırım araçlarına göre yavaş olduğuna yukarıda değinilmiştir. Her bir gayrimenkul önemli bir değerdir. İnsanların diğer yatırımları sonucundaki temel gayeleri bir gayrimenkul sahibi olmaktır.
Hukukumuzda gayrimenkullere akıcılık kazandıracak düzenlemeler aslında yeterince vardır. Medeni Kanundaki ipotekli borç senedi ve irat senedi bunlardan bazılarıdır. Uygulamaya girse, gayrimenkul menkulleşecek ve temsili senetlerle borsada alınıp satılabilecektir. Yine “mortgage” veya ipotek bankacılığı denen, ipoteğe dayalı konut finansmanı şeklindeki uzun vadeli kredi uygulaması ile gayrimenkul edinimi kolaylaşacaktır.
Mortgage, aslında ipotek demektir. Ülkemizdeki karşılığı “ipoteğe dayalı konut kredisidir”. Bu yöntemle kredi kuruluşları konut veya işyeri satın alacaklara 20 yıl kadar uzun vadeli kredi verecektir. Krediyi alan kimse bir ev veya işyeri alıp, kira öder gibi uzun vadede borcunu ödeyecektir. Bu süre içinde alınan emlak, krediyi veren kuruluş lehine ipotekli olacaktır.
5) EMLAKTA KIYMET TAKDİRİ
Alınacak veya satılacak olan emlakın öncelikle değerinin bilinmesi gerekir. Bu değer kayıtlar üzerindeki vergi değeri değil, emlakın gerçek rayiç değeridir. Emlakta kıymet takdirinin bazı yöntemleri vardır.
a) Tarım Arazilerinde Kıymet Takdiri,
Üzerinde tarımsal üretim yapılan emlak tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin kıymeti iki açıdan hesaplanmalıdır:
1) Arazinin Yıllık Tarımsal Getirisi
Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. Bir arazinin değerinin 10 yıllık getirisine eşit olduğu genel olarak kabul görmektedir.
2) Arazinin İleride Kazanabileceği Değer
Arazinin ne maksatla alınmak istendiği de önemlidir. Tarım arazisi fabrika yapmak için alınıyorsa değerinde biraz daha fedakarlık yapıp, yüksek bir kıymet belirlenebilir.
Çok özel ihtiyaçlar için satılmak veya alınmak istenen gayrimenkuller gerçek değerinden yüksek bir fiyata satılabilir.
Arazinin özellikleri kıymetini etkiler. Benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymet arz edebilir.
Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler. Bir ata sözü, “Tarlanın köye yakın olanını alın…” der.
Arazinin büyüklüğü değerini etkiler. Bazen ihtiyaca göre bazen küçük olması, bazen de büyük olması aranır. Bu nedenle ihtiyacın ne olduğunu anlamak gerekir.
Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek gerekir. İleride imar planına alınma ihtimali, yanından yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler.
1) Tapu Üzerindeki Kısıtlamaları Değerinden Düşmek Gerekir
Alınacak gayrimenkulün tapusu üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi haklar varsa bu hakların mevcut kıymetlerini belirleyip, takdir edilen kıymet üzerinden mahsup edilmesi gerekir.
b) Arsalarda Kıymet Takdiri
Arsaların kıymet takdiri sırf arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabildiği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir.
Yola cephesi geniş olan arsa daha değerli kabul edilir. Ana yola ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsa kıymetli sayılır. Köşe parseller diğerlerinden daha kıymetlidir.
Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsa değerli sayılır. Buna karşın gecekonduların içindeki bir arsa o sırada daha düşük değerli kabul edilir. Fakat ileride değer kazanması muhtemeldir.
Arsanın değeri şöyle hesaplanabilir:
1) Arsanın bulunduğu bölgede yakın tarihlerde yapılmış arsa satışlarının gerçek bedelleri öğrenilmeye çalışılmalıdır. Eski tarihli satışlar ise yıllık enflasyon oranına göre güncellenerek satılmış olan arsanın bugünkü değeri bulunabilir. Sonra bu arsa ile alınacak arsa karşılaştırılarak artıları-eksileri belirlenmeli, ona göre alınacak arsanın kıymeti belirlenmelidir.
2) Alınacak arsanın imar durumu belediyeden araştırılmalıdır. İmar durumuna göre, kaç daire veya kaç dükkan yapılabileceği hesaplanmalıdır. Bu daire ve dükkanlar satılmak istense o bölgede kaça satılabileceği hesaplanmalıdır. Sonra müteahhitlerin orada yüzde kaç ile inşaat yapmaya razı oldukları belirlenmeli ona göre malike kalacak dükkan ve dairelerin satış değeri hesaplanmalıdır. Bu bulacağınız değer bu arsanın alımı için teklif edeceğiniz en yüksek değerdir. Mümkün olduğu kadar bu değerin altında bir değerle almak lazım.
Yapılaşma çoğalıp arsa azaldıkça müteahhitle arsa sahibi arasında yapılacak inşaat yüzdesi arsa sahibi lehine değişir. İlk önce müteahhit yapılacak inşaatın %60’ını alırken bu oran gittikçe %50, %40, hatta %30 oranlarına düşebilmektedir.
1) Çevredeki emlakçılardan arsanın kaç para edebileceği sorulup, fikir alınmalıdır.
2) Çevrede satılık başkaca arsa varsa onlar için istenen bedelin ne olduğu araştırılmalı ve alınacak arsa o arsaların durumu ve bedeli ile kıyaslanmalıdır.
c) Konutlarda Kıymet Takdiri
Konutun değerinde kişisel faktörler daha ön plandadır.
Konutun bulunduğu semtin özellikler, o çevredeki, yaşam standardı, eğitim ve iş imkanları, ekonomik ve ticari hareketlilik, ulaşım imkanları önem taşır.
Bunların dışında binanın apartman veya müstakil bir ev oluşu, yapının kat adedi, komşuluk ilişkileri, komşuların ekonomik, kültürel ve eğitim düzeyleri önemlidir.
Binanın yapı tarzı, kullanılan malzemenin, kalitesi önemlidir. Konutun dışında ve içinde ne tür malzeme kullanıldığına dikkat etmek gerekir. Konut alındıktan sonra tadilat yapılması planlanıyor ise bu tadilatın maliyetini de hesaba katmak gerekir. Tadilat kapsamlı olacaksa içi yapılmamış, kaba inşaatı bitmiş bir yer almak daha karlı olabilir. Ancak her zaman hatırlanmalıdır ki, konutun içi (yani halk arasında ince işi diye tarif edilen işleri) çok masraflıdır.
Konutun cephesi, güneş alıp almaması, ısınma tarzı, aidatı olup olmadığı elektrik, su gibi borcu olup olmaması önemlidir. Kooperatif inşaatlarda geriye ne kadar aidat borcu kaldığı, ödemelerin ne kadar daha süreceği bilinmelidir.
Binanın iskan belgesinin alınıp alınmadığı, tapuda cins değişikliğinin yapılıp yapılmadığı da bilinmelidir.
Genel olarak parka, ana caddeye, güzel bir manzaraya bakan, görüş alanı açık olan binalar değerlidir. Alış veriş merkezlerine yakın yerler değerlidir.
İşyerlerinde Kıymet Takdiri
İşyerlerinin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya aynı işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık arz edebilir.
İşyeri değerlemesinde aşağıdaki kıstasları göz önünde tutmakta yarar vardır:
1) Bir işyerinin değeri bir işgünü sürecinde önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanır. İşyeri araçlara hitap eden bir işyeri ise bu hesaba yaya yanında geçen araç sayısını da katmak gerekir. Örneğin benzin istasyonlarının değeri önünden geçen araç sayısına göre hesaplanır.
2) İşyerlerinde yapılabilecek işe göre elde edilebilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri ona göre belirlenmelidir.
3) İşyerinde alıcı tarafından bizzat her hangi bir iş yapılmayacaksa, yatırım amaçlı alınıyorsa getirebileceği yıllık kira hesaplanmalıdır.
4) İşyerinin hitap ettiği çevrenin sosyal ve kültürel yapısı, ekonomik gücü, harcama alışkanlıkları işyerinin değerinde hesaba katılmalıdır.
5) İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi, kullanılabilir net yüzölçümü, yapılması düşünülen işe göre tadilata elverişli olup, olmaması önemlidir.
6) EMLAKA DEĞER KATMA (DEĞERLENDİRME)
1) Emlakın Mevcut Değeri Yanında İleride Kazanabileceği Değer Nedir?
Emlak mevcut durumuyla zeminde tek katlı basit bir ev olabilir. Ancak imar planında çok kata izin verilmişse, değeri ona göre hesaplanmalıdır. Bu nedenle satın almadan önce mutlaka imar planı araştırılmalıdır.
2) Alınacak Emlakın İleride Değerine Değer Katılabilir mi?
Alınmak istenen emlakın sadece mevcut rayiç değeri değil, ileride kazanabileceği değer de hesaplanmalıdır. Emlak alındıktan sonra, altındaki, üstündeki veya yanındaki yerler de satın alınarak, bu yerlerle fiili veya hukuki birleştirmeler yapılarak emlakın değerine değer katılabilir.
Yine emlakın vasfı değiştirilerek değer kazandırılabilir. Örneğin, mesken nitelikli yer alınarak, dükkan haline getirilirse değer kazanır.
3) Emlakta Tadilat Yapılarak Değer Katılması
Emlak alındıktan sonra satmadan önce tadilat yapmakta fayda vardır. Emlak konutsa güzelce temizlenmeli, badana, boyası yapılmalı, kapı, pencere, dolaplar elden geçirilmeli, müşterinin beğenisini artıracak her türlü tadilat yapıldıktan sonra satışa çıkarılmalıdır. Binanın dış cephesi çok önemlidir. Müşteride ilk imaj, binanın dış cephesinin durumu, binanın bulunduğu sokağın görünümü ile oluşur. Bu itibarla binanın dış cephesi ve sokak da mümkün olduğu kadar elden geçirilmelidir. Bahçe varsa güzelce bakımı yapılmalı, yeşillendirilmelidir.
4) Peşin Alarak Değerlendirme
Emlakçı alım satımda aracılık yaparak ve bundan komisyon alarak para kazanabileceği gibi, çok ucuza satılacak yerleri kendisi peşin parayla alıp, yüksek değerle satabilir. Bunun için emlakçının bir miktar toplu parayı hazır da tutmasında fayda vardır.
5) Çok Büyük Yerler, Bazen Değersiz Sayılabilir
Çok büyük yüzölçüme sahip arsa, tarla, mesken, işyeri vasıflı yerler ucuza gidebilir. Bunları alıp, gerekli parselasyonu yaptırdıktan sonra küçük parseller olarak pazarlamak daha karlıdır. Örneğin 200 dönüm bir tarlayı kimse alamayabilir. Ancak bunu 20, 10, 5’er dönüm yerlere ayırıp pazarlarsanız, 200 dönümün birkaç kat fazla değeriyle pazarlayabilirsiniz. Yine büyük bir işyeri için müşteri çıkmayabilir. Bu işyerini o bölgede talep görebilecek küçük dükkanlar halinde değişik büyüklüklerde bölüp pazarlamakta fayda vardır.
6) Çok Küçük Yerler de Değersiz Olabilir
Çok küçük arsa, tarla, dükkana, aranılan nitelikte bir iş yapılamayacağından müşteri çıkmayabilir. Bu yerleri kullanışlı hale getirerek pazarlamak lazımdır. Bu da en iyi komşu yerleri de satın alıp, onlarla beraber pazarlayarak yapılır.
7) Verimsiz Tarla, Verimli Hale Getirilerek Pazarlanmalıdır
Tarımsal nitelikli parsellerde verim önemlidir. Parselin değeri yıllık verimine göre hesaplanır. Bu itibarla, kumluk, taşlık, çalılık, çorak, sazlık olması nedeniyle verimsiz olan parseller bu vasıfları değiştirilerek pazarlanmalıdır. Örneğin, kumlu yere verimli toprak getirilebilir, taşlar temizlenebilir, bataklık kurutulabilir.
Eğimli olan parselde tarımsal açıdan değersizdir. Tarlada tesviye yapılarak eğim düzeltilebilir.
Yolu olmayan parsele yol açılabilir. Yol daha düzgün hale getirilebilir. Yol hiç yoksa komşu parsellerden geçit hakkı yoluyla ana yola çıkış temin edilebilir. Parsele sulama kanalı döşenebilir, elektrik getirilebilir. Her türlü alt yapı hazırlanabilir.
7) SATIŞ ÖNCESİ AŞAMAYA YÖNELİK ÖNERİLER
a) Satıcıya Öneriler
Taşınmazınızın değerini tam olarak belirleyiniz. Bunun için Sermaye Piyasası Kurulundan sertifikalı uzman taşınmaz değerleme şirketleri vardır.
Böyle bir imkanınız yoksa taşınmazın çevresindeki emlak bürolarından bir araştırma yapabilirsiniz.
O bölgedeki satılık taşınmazları sorarak fiyatı tespit edebilirsiniz. Kendi taşınmazınızı, sorduğunuz taşınmazlara göre artı ve eksileriyle kıyaslayıp bir değer belirleyin.
Taşınmaz satışı aceleye getirilecek iş değildir. Birkaç aylık sürede satmayı hedefleyin. Önce biraz yüksek rakam belirleyerek gelecek teklifleri değerlendirin.
Birkaç kez gazeteye ilan verin.
Satılık emlaka satılık olduğunu belirtir bir yazı asın. Müşterilerin ulaşabilecekleri adres veya telefonu yazın.
Müşteri ile anlaşırsanız mutlaka bir kaparo alın. Bir satış protokolü yapın.
Ev veya işyerini bizzat sizin gezdirmenizde yarar vardır. Müşteri kendi başına gezmemelidir.
Tapu devri yapmadan ev veya işyeri anahtarını müşteriye vermeyin.
Müşteri bulmak ve tapu işlemlerini yaptırmak üzere bir emlakçıya yetki vermenizde yarar vardır.
b) Alıcıya Öneriler
Satıcı görünen kişinin kimliğine göre satılacak yerin maliki olup olmadığını araştırınız. Varsa tapu senedini isteyiniz. Mümkünse tapu dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığını sorunuz. O kimse adına kayıtlı ise üzerinde taşınmaz malın kıymetini azaltacak bir kayıt bulunup bulunmadığını sorunuz. Taşınmazın tapuda devrine bir engel bulunup bulunmadığını tapu görevlilerine sorarak öğreniniz.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir yer alıyorsanız yönetim planını mutlaka inceleyiniz. Burayı aldıktan sonra bu yönetim planındaki hükümler sizi de bağlayacaktır. Bu nedenle yönetim planını dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Bir yerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olup olmadığını tapu müdürlüğüne sorarak öğrenebilirsiniz. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda buranın bir yönetim planı olduğu yazılıdır. Siz burayı satın alırken düzenlenen satış resmi senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı size imzalatılır. Bu imza ile yönetim planındaki tüm hükümleri kabul etmiş olursunuz.
Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcının yeni tarihli taşınmazın üzerinde mevcut tüm hak ve yükümlülükleri gösterir tapu kayıt örneği getirmesini rica ediniz. Bu mümkün olmazsa satıcı ile birlikte tapu dairesine giderek araştırınız.
Belediyeden imar durumunu kontrol ediniz.
Alacağınız yer konut, işyeri gibi yapılı bir yer ise tapu sicil müdürlüğü veya belediyede inşaat projesi vardır. İnşaat projesini inceleyiniz. Zemindeki fiili durumunun projesine uygun olup olmadığını kontrol ediniz. Projesine aykırı tadilat ve ilaveler varsa ileride belediyece ceza yazılabilir, yıktırılabilir.
Özellikle bazı dükkanların bitişikteki boşluk sonradan dükkana dahil edilmekte ve küçük bir dükkan yasalara aykırı olacak şekilde büyütülerek satılmaktadır. Bunun için kat maliklerinin ve belediyenin onayı lazımdır.
Alacağınız konut veya işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti kurulup kurulmadığını tapu sicil müdürlüğünden öğreniniz. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş için bazı formaliteler olacağını ve masraflar yapacağınızı unutmayınız.
Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakınız. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğreniniz.
Satış konusunda kesin anlaşmaya varmadan önce, gayrimenkulün değerini çevredeki emlakçılara, iş sahiplerine, o bölgede oturan vatandaşlara sorarak araştırınız. Aynı nitelikte olup da satılık olan yerleri bizzat veya telefonla arayarak fiyat araştırması yapınız. Alınacak yer işyeri ise o bölgenin iş kapasitesini araştırınız.
Mutlaka satış protokolü yapınız. Bu protokol iki nüsha olsun. Birisi alıcıda, diğeri satıcıda kalsın. Anlaşmaya vardığınız satış şartlarını ayrıntıları ile bu protokole yazarak karşılıklı imzalayınız. Mümkünse tanıklara da imzalatınız. Satış protokolü birkaç satfadan oluşuyorsa her sayfasının imzalanmış olması gerekir. Satış protokolü imzalamadan kaparo vermeyiniz. Protokole ne miktar kaparo verdiğinizi yazınız. Kapora anlaştığınız satış bedelinin yüzde beşini geçmesin.
Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa bağımsız bölüm numarasını yazınız. Buna ilave olarak bilinen posta adresini de mutlaka belirtiniz.
Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varınız ve bunu satış protokolüne yazınız. Tapu müdürlüğüne kadar gelen pek çok işlemler sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından vazgeçilmektedir. Bu durumda alıcı parasını hazırlayıp geldiğinden zarara uğramaktadır.
Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi borçların kim tarafından ödeneceğini kararlaştırınız. Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış “...borcu yoktur.” Yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğunu protokole yazınız.
Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu alınız. Pek çok sebeple satıştan birkaç ay sonrasına kadar satıcıya ulaşmanız gerekecektir. Birkaç ay içinde hiçbir sebep çıkmazsa arayıp hiç değilse teşekkür edersiniz.
Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazınız ve cezai şart miktarını belirleyiniz. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.
c) Konut Alımı İçin Öneriler
Görmeden, eş dost önerisi ile oturmayı düşündüğünüz konutu almayınız.
Konutun yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım araçlarına, ana caddelere, otoparka uzaklığı değerini etkileyen faktörlerdir. Bunlara dikkat ediniz.
Konutun yaşı, mimari tarzı önemlidir. Bunları tapu veya belediyeden öğrenebilirsiniz.
Konutun katına göre değeri farklıdır. Genelde en üst kat ile zemin kat daha değersiz kabul edilmekte ve daha az müşteri bulmaktadır.
Almak istediğiniz konutun balkonuna mutlaka çıkıp çevrenize bakınız. Diğer binalara olan uzaklığına, balkonun konumuna bakınız.
Çevredeki boş arazilere neler yapılabileceğini imar durumunu araştırarak öğreniniz. Aksi halde manzarası güzel diye aldığınız evin önüne iki ay sonra çok katlı bir inşaat başlayabilir.
O bölgedeki genel yaşam tarz ve standardının size uygun olup olmadığına bakınız, müstakbel komşularınızla konuşunuz.
Konutun güneşe göre olan cephesi, güneş alıp almadığı önem arzeder.
Tapu sicil müdürlüğüne giderek tapu kayıtlarını, satışa engel bir durum olup olmadığını, üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı gibi bir kısıtlama olup olmadığını öğreniniz. Üzerinde intifa hakkı olan bir yeri alırsanız, intifa hakkı süresince o taşınmazı kullanamazsınız.
Üzerinde kira şerhi bulunan bir taşınmazı da kira süresince siz kullanamazsınız.
Tapu sicilinde bilmediğiniz kavramlar, anlayamadığınız haklar karşınıza çıkabilir, gerekirse bunları bir avukat veya emlakçıya danışmalısınız.
Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ipotek bedelini satış bedelinden düşerek satıcıya ödeme yapınız. Bunun içinde bankadan kalan ipotek borcunu çıkarttırınız. İpotek borcunu kapattırarak da taşınmazı alabilirsiniz.
Tapu sicilinde düzenlenen resmi senette ipoteği kabul ederseniz, borcu üstlenmiş olmazsınız. Ancak borç ödenmezse aldığınız bu taşınmaz icra kanalı ile satılabilir. Borcu kabul ederseniz, artık ipoteğin kalan borcunu siz üstlenmiş olursunuz.
Hacizli bir taşınmaz da haciz borcunu satış bedelinden düşünüz.
d) İşyeri Alımı İçin Öneriler
İşyeri alırken yapılması düşünülen işin o bölgede kazanç sağlayıp, sağlamayacağı araştırılmalıdır. Ayni iş kolunda rakiplerin olup olmadığı bilinmeli onların rekabet imkanları araştırılmalıdır.
Düşündüğünüz iş kolunda başarı sağlanamadığı taktirde başka bir iş koluna geçiş imkanlarının olup olmadığına bakılmalı ve alacağınız yerin bu değişikliklere imkan verecek nitelik ve büyüklüklerde olmasına dikkat etmelisiniz. İşyerinin taban, tavan gibi tadilatlarını yaptırırken muhtemel iş değişikliklerin uygun bir tarz seçmeye özen gösteriniz.
e) Arsa Alımı İçin Öneriler
Günümüz yatırım araçlarından en sağlam olanı ve uzun vadede en karlı olanı bir arsa almaktır. Ancak arsa yatırımının doğru yere yapılması son derece önemlidir.
Yatırım amacıyla bir arsa almayı düşünüyorsanız, gözünüzü açık tutacaksınız. Yatırım yapmayı düşündüğünüz şehir veya yöreyle ilgili gelişmeleri, haberleri bir süre takip etmeniz lazımdır.
Şehrin gelişim yönü, şehirde yapılacak yatırımların yeri son derece önemlidir. Yapılacak, yol, köprü, meydan, park, fabrika gibi tesisler genelde çevresine hareket getirir ve civarındaki taşınmazların değerini artırır.
Ülkemizdeki bütün büyük şehirler nedense batı istikametinde gelişmektedir. Bu nedenle bulunduğunuz şehrin batı yönüne yatırım yapmak daha karlı olabilir.
İlk gelişen yerler ana yola cephesi bulunan yerler olmaktadır.
Arsa almadan önce alınacak arsanın yerine göre m2 değerini tespit etmeniz veya ettirmeniz gerekir.
Arsa aladan önce yerini mutlaka görünüz, kadastro müdürlüğünden talepte bulunarak arsayı haritasında görünüz ve gerekirse yerin arazide gösterilmesini talep ediniz.
Üzerinde kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmazı almayınız.
Belediyeye giderek arsanın imar durumunu kaç kata müsadesi olduğunu araştırınız. Size arsa olarak satılmak istenen yerin tapudaki vasfının da arsa olmasına dikkat ediniz. Arsa demek, imar planı yapılmış inşaata elverişli yer demektir. Bazen bir yer tarla vasfında olmasına rağmen arsa olarak satılmaktadır. Bu durum sizi oldukça zarara sokar.
Mümkünse hisseli arsa değil müstakil arsa alın.
Belediyeden arsanın emlak borcu olup olmadığını kontrol ediniz.
İmarda yola kot farkı olan yerler daha çok kat yapımına müsait olabileceğinden bazen daha karlı olabilir. Adanın köşesinde olan, yani iki yola cephesi bulunan arsalar, yola cephesi geniş olanlar, ana yola bakan arsalar, deniz kenarında olanlar diğerlerinden daha değerlidir.
f) Tarım Arazisi Alımı İçin Öneriler
Tarım arazisi almadan önce yukarıda tarım arazilerindeki kıymet takdiri ve emlaka değer katma bölümlerindeki açıklamalara dikkat etmek gerekir.
8) SATIŞ SIRASINDA YAPILMASI GEREKENLER
Gayrimenkul alım-satım işi ciddi bir iştir. Bir miktar hukuksal ve teknik bilgilere sahip değilseniz, aldanmanız veya aldatılmanız olasıdır. Kendinizde yeterli bilgi ve deneyimi görmüyorsanız işlerinizi avukatınıza veya emlakçınıza takip ettiriniz.
Tapu maliki veya tapudaki hak sahibi dışında birinin başvurusu ile işlemler başlatılamaz. Bunun istisnası, miras, mahkeme kararının infazı, cebri icra ve kamulaştırma halleridir.
Tapuda yapılacak işlemle ilgili tüm belgelerinizi ve varsa tapu senedinizi, satıcı ve alıcının kimliklerini satıcının bir alıcının ise iki adet fotoğrafını getiriniz. Satış bedelinin kaç para olduğunu belirtiniz. Gerekirse satış bedelini belirtmeden önce belediye emlak servisine giderek emlak beyan değerini öğreniniz. Çünkü emlak beyan değerinden aşağı bir bedele satarsanız. İleride satıcıya ve alıcıya ceza gelecektir.
| 